据XX大酒店负责人和财务部门提供的资料，XX大酒店属1993年正式营业并挂牌的四星级旅游酒店，有相应的餐厅、娱乐中心、停车场等，提供一流的客房、餐饮和完善的商务、会议及休闲设施，经营业绩较优。本次评估中土地使用年限设定为商业用地出让法定最高年限40年，土地面积为5723.0m2。
【解】
(1)客观收益水平
为了取得XX大酒店的一般正常收益资料，估价人员对位于同一供需圈的XX饭店、XX大厦、XX大酒店等在建筑规模、经营类型、建筑装修档次上与估价对象类似的星级酒店的经营情况进行了调查分析，得出在2000年、2001年、2002年三年多时间里，待估宗地所在区域内类似酒店平均经营状况见表2—29。
XX大酒店内的客观收益主要来自客房收益、餐饮收益、停车场收益、会议室收益、娱乐场所收益，其中客房收益、餐饮收益、停车场收益、会议室收益可根据其客观使用效率和其平均收费标准确定；娱乐场所收益可根据同一供需圈的XX饭店、XX大厦、XX大酒店等的平均收益水平确定。
①客房收益。估价对象地上所建XX大酒店有381间套房，其中，标准间102间，普通豪华房59间，新装豪华房68间，东楼小洋间33间，公寓房30间，西楼都市e站82间，套房7间；各种客房的执行价格（打折后的平均价格）分别为，460元/(间*天），500元/(间*天），550元/(间*天），350元/(间.天）,580元/(间.天），400元/(间*天），880元/(间.天），平均入住率以60%计,据此可算出估价对象客房的年客观收益应为：
客房年客观收益=[460元/(间*天）X102间+500元/(间*天）X59间+550元/(间.天）X68间+350元/(间.天）X33间+580元/(间*天）X30间+400元/(间*天）X82间+880元/(间.天）X7间]X365天X60%=3979.89万元
②餐饮收益。X X大酒店共有6个多功能厅，25个宴会厅，4个零点大厅和1个茶座，每晚平均消费总价分别为33000元、100000元、72000元和2000元，上座率为55%，则：
餐饮年客观收益=(33000+100000+72000+2000)元X365天X55%
=4155.53万元
③停车场收益。X X大酒店停车场共有车位74个，每个车位平均收费6元/小时，白天空置率20%,晚上空置率50%，则：
停车场年客观收益=74个X6元/小时X365天X12小时X20%
+74个X6元/小时X365天X12小时X50%
=136.13万元
④娱乐收益及其他收益。XX大酒店有KTV包间、美容厅、游泳池、夜总会、桑拿等娱乐及其他设施，由于该类设施与同一供需圈的XX大厦、XX大酒店的规模、档次相近，经估价师调査，最终按上述酒店的娱乐收益及其他收益的年平均收入计为700万元。
⑤会议室收益。XX大酒店共有会议室3个，分别为百花园（300人）、郁金香多功能厅(70人）、会议室（100人），收费平均每半天分别为5000元、1600元、2300元，客观使用率为5%。
会议室年客观收益=(5000+1600+2300)元/半天X365天X5%
=16.25万元
年客观总收益=(3979.89+4155.53+136.13+700+16.25)万元=8987.8万元
(2)经营费用
①直接经营成本。以收益为目的的房地产，其经营总费用是为获得该收益所投入的直接和间接的必要的劳动和资本费用。依据房地产估价的有关参考资料及委托方提供的资料，类似估价对象酒店的收益分别为客房收益、餐饮收益、停车场收益、娱乐收益、会议室收益。相应的XX大酒店后勤供应部门发生了水、电消耗及劳动力工资等费用，餐厅发生了直接经营原材料成本，根据XX大酒店财务部门和后勤部门提供的前三年财务资料,并结合XX市同类大酒店的经营情况，三项费用通常平均为800万元/年、1200万元/年、2000万元/年，合计其直接经营成本为4000万元。
②营业费用。营业费用指企业在整个经营环节所发生的运输费、包装费、经营人员的工资及福利费等。营业费用取年总收益的3%，则：
营业费用=8987.8万元X3%=269.63万元
③综合管理费。管理费指对酒店进行必要管理所需的费用，考虑估价对象属四星级酒店管理服务，管理人员应当配备合理，尽职尽责，以确保酒店各功能区的正常、良好运转，综合管理费包括折旧费、维修费、保险费以及营业推广费、培训费、劳动保险费等其他管理费，则：
a.年折旧费:折旧费是指房屋在使用过程中因损耗而在租金中补偿的那部分价值。如按正常耐用年限折旧，公式为：
年折旧费==房屋重置价X(l—残值率）÷耐用年限
如房屋可使用年限低于正常耐用年限，公式为：
年折旧费=房屋重置价÷房屋可使用的年限
主体建筑物年折旧费：待估宗地建筑物钢混部分建成于1987年，至估价期日已使用16年，根据南京市房产管理部门的规定，钢混结构的建筑物耐用年限为60年，则剩余使用年限为44年。混合部分建成于1993年，至估价期日已使用10年，根据南京市房产管理部门的规定，混合结构的建筑物耐用年限为50年，则剩余使用年限为40年。由于本次估价设定待估宗地的土地使用年期为40年，因此，本次估价建筑物钢混部分折旧年限取60年（即折旧年限=已使用年限+可使用年限=16年+44年=60年）；混合部分折旧年限取正常折旧年限50年，残值率为2%;据南京市现行房屋重置价格平均水平，结合建筑物实际情况，钢混结构建筑物主体结构重置单价为1500元/建筑平方米，混合结构建筑物重置单价为800元/建筑平方米。根据委托方提供的资料，钢混部分建筑总面积为31429.83m2，混合部分建筑总面积为285.87m2’则：
钢混部分建筑物重置价=31429.83m2X1500元/m2=4714.47万元
混合部分建筑物重置价=285.87m2X800元/m2=22.87万元
主体建筑物年房屋折旧费=4714.47万元÷60年+22.87万元X(1—2%)+50年=79.02万元/年
装饰折旧费：根据委托方提供的资料及土地估价师调查的结果，装饰部件重置总价约为6700万元。装饰折旧费，包括耐用装饰部件（如花岗石地面等）和一般装饰（建筑物局部），其中耐用装饰部分按耐用年期18年考虑，残值率为0，重置价为4355万元，一般装饰部分按耐用年期10年考虑，残值率为0，重置价为2345万元。则：
年装饰折旧费=4355万元÷18+2345万元÷10=476.44万元
设施设备折旧费，按综合耐用年期20年考虑，残值率为0，根据委托方提供的资料，重置
总价约为3000万元。
年设施折旧费=3000万元÷20=150万元年折旧费=(79.02+476.44+150)万元=705.46万元
b.年维修费:维修费是指为保障房屋和设备正常使用每年需支付的修缮费。考虑酒店对服务场所的完美要求，以及房屋主体、装饰、设施设备的易损程度和维修量，分别按1%、3%、5%计，则年应支出的维修费用为：
年维修费=(4714.47+22.87)万元Xl%+6700万元X3%+3000万元X5%=398.37万元
c.年保险费：年保险费是指房产所有人为使自己的房产避免意外损失而向保险公司支付的费用。根据保险公司的有关规定，保险费率为房屋重置价的2%。，即保险费支出为：
年保险费=(4714.47+22.87+6700+3000)万元X2%=28.87万元
d.营业推广费、培训费、劳动保险费等其他管理费：以区域内调查的几家宾馆的平均数计为年总收益的1%。
其他年管理费=9120.72万元X1%=91.21万元总年经营管理费=年折旧费+年维修费+年保险费+其他年管理费=(711.08+398.37+28.87+91.21)万元=1229.53万元
④税金。依据南京市税务部门目前的收税项目，应收取营业税、教育费附加、城市维护建设税共计5.55%，以年收入为基数,则税金为：
年税金=9120.72万元X5.55%=506.20万元
⑤财务费用。每年流动资金按3 000万元人民币计，利息率按一年期流动资金贷款利率
7. 8125%计，则：
流动资金利息=3000万元X7.8125%=234.38万元年客观总费用=(4000+273.62+1229.53+506.20+234.38)万元=6243.73万元
(3)经营利润
以南京市酒店宾馆业的社会平均利润率计，取年总收益的12.5%，则：
年利润=8987.8万元X12.5%=1123.48万元
(4)待估宗地年房地纯收益测算
年纯收益=年总收益一年总费用一年利润
=(8987.8-6243.73—1123.48)万元=1620.59万元
(5) 土地还原率和建筑物还原率的确定
土地还原率实质上是土地投资成本的收益率，在采用收益还原法评估时,还原率的确定十分重要，本次土地评估时，我们采用安全利率加风险调整值的方法来确定其还原率。目前银行一年期固定资产贷款利息率为5.31%，酒店经营的收益率一般要求为12%左右，根据投资复合收益法并结合该项目的投资特点，最终确定土地的还原率为8%。
建筑物还原率一般比土地还原率高2%~3%，考虑待估宗地的实际情况，建筑物还原率确定为10%。
(6)房屋纯收益
房屋的价值包括主体、装饰、设施设备三部分，分别按成新度来测算现值。根据估价师现场勘察并结合估价师经验，本次评估土地上房屋的主体部分虽建于1987年、1993年，但维护较好，且在近年又进行重新改造，房屋主体成新度可确定为80%;装饰装修部分有新装修，也有旧装修，但总体上而言，外观成新度较高，综合取80%;设施设备成新度取75%。则：
年房屋纯收益=房屋现值X建筑物还原率年房屋纯收益=[(4714.47+22.87)万元X80%+6700万元X80%+3000万元X75%]X10%
=1139.99万元
(7)待估宗地年土地纯收益测算
土地年纯收益=年纯收益一年房屋纯收益=(1620.59—1139.99)万元=480.6万元
(8)有限年期土地价格
待估宗地40年期土地价格=土地纯收益+土地还原率X待估宗地年期修正系数+待估宗地面积
年期修正系数=1一[1+(1+r)n]
式中，r为土地还原率;n为待估宗地使用年期。
忽略自估价基准日起算未来40年内土地还原率的波动因素，待估宗地年期修正系数为：年期修正系数=1一1/(1+土地还原率=1—1/(1+8%)40=0.9540
待估宗地40年期土地价格=480.6万元+8%X0.9540+5723.0m2=10014.25元/m2
XX大酒店内的客观收益主要来自客房收益、餐饮收益、停车场收益、会议室收益、娱乐场所收益，其中客房收益、餐饮收益、停车场收益、会议室收益可根据其客观使用效率和其平均收费标准确定；娱乐场所收益可根据同一供需圈的XX饭店、XX大厦、XX大酒店等的平均收益水平确定。
①客房收益。估价对象地上所建XX大酒店有381间套房，其中，标准间102间，普通豪华房59间，新装豪华房68间，东楼小洋间33间，公寓房30间，西楼都市e站82间，套房7间；各种客房的执行价格（打折后的平均价格）分别为，460元/(间*天），500元/(间*天），550元/(间*天），350元/(间.天）,580元/(间.天），400元/(间*天），880元/(间.天），平均入住率以60%计,据此可算出估价对象客房的年客观收益应为：
客房年客观收益=[460元/(间*天）X102间+500元/(间*天）X59间+550元/(间.天）X68间+350元/(间.天）X33间+580元/(间*天）X30间+400元/(间*天）X82间+880元/(间.天）X7间]X365天X60%=3979.89万元
②餐饮收益。X X大酒店共有6个多功能厅，25个宴会厅，4个零点大厅和1个茶座，每晚平均消费总价分别为33000元、100000元、72000元和2000元，上座率为55%，则：
餐饮年客观收益=(33000+100000+72000+2000)元X365天X55%
=4155.53万元
③停车场收益。X X大酒店停车场共有车位74个，每个车位平均收费6元/小时，白天空置率20%,晚上空置率50%，则：
停车场年客观收益=74个X6元/小时X365天X12小时X20%
+74个X6元/小时X365天X12小时X50%
=136.13万元
④娱乐收益及其他收益。XX大酒店有KTV包间、美容厅、游泳池、夜总会、桑拿等娱乐及其他设施，由于该类设施与同一供需圈的XX大厦、XX大酒店的规模、档次相近，经估价师调査，最终按上述酒店的娱乐收益及其他收益的年平均收入计为700万元。
⑤会议室收益。XX大酒店共有会议室3个，分别为百花园（300人）、郁金香多功能厅(70人）、会议室（100人），收费平均每半天分别为5000元、1600元、2300元，客观使用率为5%。
会议室年客观收益=(5000+1600+2300)元/半天X365天X5%
=16.25万元
年客观总收益=(3979.89+4155.53+136.13+700+16.25)万元=8987.8万元
(2)经营费用
①直接经营成本。以收益为目的的房地产，其经营总费用是为获得该收益所投入的直接和间接的必要的劳动和资本费用。依据房地产估价的有关参考资料及委托方提供的资料，类似估价对象酒店的收益分别为客房收益、餐饮收益、停车场收益、娱乐收益、会议室收益。相应的XX大酒店后勤供应部门发生了水、电消耗及劳动力工资等费用，餐厅发生了直接经营原材料成本，根据XX大酒店财务部门和后勤部门提供的前三年财务资料,并结合XX市同类大酒店的经营情况，三项费用通常平均为800万元/年、1200万元/年、2000万元/年，合计其直接经营成本为4000万元。
②营业费用。营业费用指企业在整个经营环节所发生的运输费、包装费、经营人员的工资及福利费等。营业费用取年总收益的3%，则：
营业费用=8987.8万元X3%=269.63万元
③综合管理费。管理费指对酒店进行必要管理所需的费用，考虑估价对象属四星级酒店管理服务，管理人员应当配备合理，尽职尽责，以确保酒店各功能区的正常、良好运转，综合管理费包括折旧费、维修费、保险费以及营业推广费、培训费、劳动保险费等其他管理费，则：
a.年折旧费:折旧费是指房屋在使用过程中因损耗而在租金中补偿的那部分价值。如按正常耐用年限折旧，公式为：
年折旧费==房屋重置价X(l—残值率）÷耐用年限
如房屋可使用年限低于正常耐用年限，公式为：
年折旧费=房屋重置价÷房屋可使用的年限
主体建筑物年折旧费：待估宗地建筑物钢混部分建成于1987年，至估价期日已使用16年，根据南京市房产管理部门的规定，钢混结构的建筑物耐用年限为60年，则剩余使用年限为44年。混合部分建成于1993年，至估价期日已使用10年，根据南京市房产管理部门的规定，混合结构的建筑物耐用年限为50年，则剩余使用年限为40年。由于本次估价设定待估宗地的土地使用年期为40年，因此，本次估价建筑物钢混部分折旧年限取60年（即折旧年限=已使用年限+可使用年限=16年+44年=60年）；混合部分折旧年限取正常折旧年限50年，残值率为2%;据南京市现行房屋重置价格平均水平，结合建筑物实际情况，钢混结构建筑物主体结构重置单价为1500元/建筑平方米，混合结构建筑物重置单价为800元/建筑平方米。根据委托方提供的资料，钢混部分建筑总面积为31429.83m2，混合部分建筑总面积为285.87m2’则：
钢混部分建筑物重置价=31429.83m2X1500元/m2=4714.47万元
混合部分建筑物重置价=285.87m2X800元/m2=22.87万元
主体建筑物年房屋折旧费=4714.47万元÷60年+22.87万元X(1—2%)+50年=79.02万元/年
装饰折旧费：根据委托方提供的资料及土地估价师调查的结果，装饰部件重置总价约为6700万元。装饰折旧费，包括耐用装饰部件（如花岗石地面等）和一般装饰（建筑物局部），其中耐用装饰部分按耐用年期18年考虑，残值率为0，重置价为4355万元，一般装饰部分按耐用年期10年考虑，残值率为0，重置价为2345万元。则：
年装饰折旧费=4355万元÷18+2345万元÷10=476.44万元
设施设备折旧费，按综合耐用年期20年考虑，残值率为0，根据委托方提供的资料，重置
总价约为3000万元。
年设施折旧费=3000万元÷20=150万元年折旧费=(79.02+476.44+150)万元=705.46万元
b.年维修费:维修费是指为保障房屋和设备正常使用每年需支付的修缮费。考虑酒店对服务场所的完美要求，以及房屋主体、装饰、设施设备的易损程度和维修量，分别按1%、3%、5%计，则年应支出的维修费用为：
年维修费=(4714.47+22.87)万元Xl%+6700万元X3%+3000万元X5%=398.37万元
c.年保险费：年保险费是指房产所有人为使自己的房产避免意外损失而向保险公司支付的费用。根据保险公司的有关规定，保险费率为房屋重置价的2%。，即保险费支出为：
年保险费=(4714.47+22.87+6700+3000)万元X2%=28.87万元
d.营业推广费、培训费、劳动保险费等其他管理费：以区域内调查的几家宾馆的平均数计为年总收益的1%。
其他年管理费=9120.72万元X1%=91.21万元总年经营管理费=年折旧费+年维修费+年保险费+其他年管理费=(711.08+398.37+28.87+91.21)万元=1229.53万元
④税金。依据南京市税务部门目前的收税项目，应收取营业税、教育费附加、城市维护建设税共计5.55%，以年收入为基数,则税金为：
年税金=9120.72万元X5.55%=506.20万元
⑤财务费用。每年流动资金按3 000万元人民币计，利息率按一年期流动资金贷款利率
7. 8125%计，则：
流动资金利息=3000万元X7.8125%=234.38万元年客观总费用=(4000+273.62+1229.53+506.20+234.38)万元=6243.73万元
(3)经营利润
以南京市酒店宾馆业的社会平均利润率计，取年总收益的12.5%，则：
年利润=8987.8万元X12.5%=1123.48万元
(4)待估宗地年房地纯收益测算
年纯收益=年总收益一年总费用一年利润
=(8987.8-6243.73—1123.48)万元=1620.59万元
(5) 土地还原率和建筑物还原率的确定
土地还原率实质上是土地投资成本的收益率，在采用收益还原法评估时,还原率的确定十分重要，本次土地评估时，我们采用安全利率加风险调整值的方法来确定其还原率。目前银行一年期固定资产贷款利息率为5.31%，酒店经营的收益率一般要求为12%左右，根据投资复合收益法并结合该项目的投资特点，最终确定土地的还原率为8%。
建筑物还原率一般比土地还原率高2%~3%，考虑待估宗地的实际情况，建筑物还原率确定为10%。
(6)房屋纯收益
房屋的价值包括主体、装饰、设施设备三部分，分别按成新度来测算现值。根据估价师现场勘察并结合估价师经验，本次评估土地上房屋的主体部分虽建于1987年、1993年，但维护较好，且在近年又进行重新改造，房屋主体成新度可确定为80%;装饰装修部分有新装修，也有旧装修，但总体上而言，外观成新度较高，综合取80%;设施设备成新度取75%。则：
年房屋纯收益=房屋现值X建筑物还原率年房屋纯收益=[(4714.47+22.87)万元X80%+6700万元X80%+3000万元X75%]X10%
=1139.99万元
(7)待估宗地年土地纯收益测算
土地年纯收益=年纯收益一年房屋纯收益=(1620.59—1139.99)万元=480.6万元
(8)有限年期土地价格
待估宗地40年期土地价格=土地纯收益+土地还原率X待估宗地年期修正系数+待估宗地面积
年期修正系数=1一[1+(1+r)n]
式中，r为土地还原率;n为待估宗地使用年期。
忽略自估价基准日起算未来40年内土地还原率的波动因素，待估宗地年期修正系数为：年期修正系数=1一1/(1+土地还原率=1—1/(1+8%)40=0.9540
待估宗地40年期土地价格=480.6万元+8%X0.9540+5723.0m2=10014.25元/m2