某酒店土地总面积3000m2,土地使用年限40年,从1998年10月8日起计;总建筑面积10000m2,共5层,每层建筑面积2000m2;首层有500m2建筑面积的大堂,其余出租为咖啡厅,当地正常月租金为每平方米建筑面积100元,正常出租率80%;其他楼层均为客房,共200间,当地同档次酒店客房的价格为每天200元,年平均入住率80%。该酒店正常经营每月总费用占客房收入的40%,其中出租税费为每月2万元。经调查得知附近商业用地同样使用年限的楼面地价为3000元/m2,土地资本化率为8%,建筑物资本化率为10%,酒店欲投保,请评估其2001年10月8日的保险价值。
【解】
估价计算如下:
1.有效毛收入=2 000m2X100元/(月*m2)X12月X80%+200间X200元/(天*间)X365天X80%=13600000元
2.总费用= 200间X200元/(天.间)X365天X40%
—5840000元
3.酒店总净收益=有效毛收入一总费用
=(13600000-5840000)元
=7760000元
4.酒店土地净收益=10 000m2X3000元/m2X8%
=2400000元
相关试题
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租金为每平方米建筑面积100元,正常出租率80%;其他楼层均为客房,共200间,当地同档次酒店客房的价格为每天200元,年平均入住率80%。该酒店正常经营每月总费用占客房收入的40%,其中出租税费为
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正常市场价格为20000元/m2建筑面积,同档次办公楼的正常市场价格为10000元/m2建筑面积;当地同档次酒店每间客房每天的平均房价为250元,年平均人住率为60%;该酒店正常经营平均每月总费用占
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5)万元=8987.8万元 (2)经营费用 ①直接经营成本。以收益为目的的房地产,其经营总费用是为获得该收益所投入的直接和间接的必要的劳动和资本费用。依据房地产估价的有关参考资料及委托方提供的资料
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元 (二)酒店第10~13层估价 式中V——房地产价格;a——年净收益;r——资本化率;n-尚可使用年限。 1.尚可使用年限n的确定 该酒店建筑物耐用年限为50年,已使用8年,故尚可使用
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年(建筑物经济寿命为60年,长于土地使用期限。土地使用期限从2002年5月15日起计为50年,2002年5月15日到2007年5月15日为10年,此后的收益期限为40年,因此 估价结果:根据计算结果