某城市房管部门直管公房,产权证载用途为住宅,地处繁华商业区内,建筑面积为1 500m2,占地2900m2,土地使用权性质为划拨,房屋建于1955年,后经过两次大修,目前处于正常使用状态。现政府拟将该房地产出售,委托房地产估价机构评估其市场价值。经过调查了解,该区域内建筑容积率为3及以下的商业用途土地价格为2万元/m2,商品住宅销售均价为1.2万元/m2。据此,估价师拟定了以下两种估价思路:
1.以商品住宅销售均价为基础估价。
2.以商业用途土地价格为基础估价。
请问:
1.上述两种估价思路中哪种较合适?并说明理由。
2.针对你所选的估价思路,描述其估价技术路线。
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将该房地产出售,委托房地产估价机构评估其市场价值。经过调查了解,该区域内建筑容积率为3及以下的商业用途土地价格为2万元/m2,商品住宅销售均价为1.2万元/m2。据此,估价师拟定了以下两种估价思路:
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为411.45m2的商业用房及建筑面积为38m2的车库的市场价值进行了评估。估价对象土地使用权性质为出让,用途为商住综合用地,土地使用权分摊面积为61.23m2,土地使用权剩余年限为27年。估价时点为
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市场比较法的估价思路,将前述各宗比较案例地块的毛地价进行因素修正,初步确定估价对象居住部分收益建筑面积楼面毛地价为650元/m2,配套部分收益建筑面积楼面毛地价为975元/m2,委托方转让后需办理土地
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点的客观市场价值为554. 73万元。 七、估价结果 上述两种估价方法得出的估价结果如下: 市场比较法测算估价对象中的土地价值为人民币106. 11万元。 成本法测算估价对象中的建筑物价值为人