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以下为某房地产抵押估价报告中变现能力分析内容的片断: 变现能力是指假定在估价时点实现抵押权时,在没有过多损失的条件下,将抵押房地产转换为现金的可能性。 影响房地产变现能力的因素主要有: 1.通用性:通用性就是房地产能否普遍使用,适用多种用途。一般地说,通用性越差,用途越专业化的房地产,使用者的范围越窄,越不容易找到买者,变现能力越弱。例如,标准厂房比特殊厂房的通用性差。 估价对象中,大型商场部分通用性一般,办公楼部分通用性较好。 2.独立使用性:独立使用性是指抵押房地产能否单独地使用而不受限制。一般地说,独立使用性越差的房地产,越影响房地产的使用,变现能力越弱。 估价对象为大型商场及办公楼,设计功能齐全,独立使用性均较好。 3.可分割转让性:所谓可分割转让性,是指在物理上、经济上是否可以分离开来使用。容易分割转让的房地产,变现能力相对较强;反之,变现能力就较弱。 估价对象为在建的大型商场及办公楼,适宜分割转让。 4.房地产开发程度:估价对象为在建工程,至估价时点已完成打桩工程、基坑围护和基础工程等,上部结构巳建至裙楼四层,正进行施工。 由于在建工程不确定因素较多,估价对象变现能力较强。 5.价值、规模大小:一般地说,总价值越大、规模越大的房地产,所需的资金越多,越不容易找到买主,变现能力越弱。例如,大型商场比小店铺的变现能力弱。 估价对象建筑面积大,总价高,变现能力较弱。 6.区位:一般地说,处于越偏僻、越不成熟区域的房地产,变现能力越弱。例如,郊区的房地产比市区的房地产变现能力弱,商圈外的商业用房比商圈内的商业用房变现能力弱。 估价对象位于XX商务圈,较繁华,区位状况较好,变现能力较强。 综合分析以上影响因素,估价对象房地产变现能力较强。假定在估价时点拍卖或者变卖,受各种因素影响,其最可能实现的价格一般比评估的正常市场价值要低,预计约为评估价值的70%左右。

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