房地产估价报告致委托方函(略)
估价师声明(略)
估价的假设和限制条件(略)
房地产估价结果报告
一、委托估价方(略)
二、受理估价方(略)
三、估价对象
某公司拥有的商业办公用房。估价对象所处土地级别为九级,该地位于某乡某村某号,车流量大,交通方便,东临石小路,西接空军招待所,交通位置图(略)。
估价对象为某公司所有的商业办公用房,建于2000年为三层砖混结构,共21间,外墙为条形瓷砖,一、二层为水泥地面,内墙采用涂料装修;三层铺地板砖,内墙多彩喷涂,顶棚为石膏板吊顶。一、二层现作为门面出租,三层为公司办公用房。该建筑物于2000年7月办理《房屋所有权证》(略),建筑面积1153.93m2。该建筑物占地为租用某乡某经济合作社土地,租期10年,从2000年1月1日开始。《土地租用合同书》已于1999年6月30日办理(略)。按合同规定,合同期满,甲方收回土地使用权,并对地上建筑物进行补偿。
四、估价时间2001年12月1日。
五、估价依据(略)
六、估价原则(略)
七、估价方法
采用收益法测算房地产价格。
八、估价结果
根据估价人员的仔细分析、认真计算,得出估价对象2001年12月1日时点价值为206万元。
九、估价人员(略)
十、估价报告应用的有效期(略)
房地产估价技术报告
一、实物状况分析(略)
二、区位状况分析(略)
三、市场背景分析(略)
四、最髙最佳使用分析(略)
五、估价方法选用
估价对象在土地租用期内可以通过出租门面、办公房而获得稳定收益,土地租用期满时可以得到甲方对房屋建筑物的补偿。故拟采用收益法评估该物业估价时点的市值。
六、估价测算过程计算公式为:
式中V——房地产价格;
a——房地产年净收益;r——建筑物报酬率;n——可产生收益的年期;
Vn——土地租用合同期满时,房屋建筑物的补偿价格。
1.年净收益
根据对市场情况的调查,该出租门面及办公用房的每月租金平均为30元/m2。
按照房屋租约规定,租金中不含水、电费用及维修费用,而管理费、税费、其他费用依市场行情分别为租金收入的6%、7%和2%,另外依土地租赁合同规定,某公司每年需缴纳土地青苗补偿费13500元。则年净收益为:
a={30X1153.93X12X[1-(6%+7%+2%)]-13500}万元=34万元
2.合同期满时的建筑物补偿价格Vn
土地租用合同期满时,某公司可从甲方得到建筑物补偿,按合同约定,其补偿价格为700元/m2。即:
Vn=700元/m2X1153.93m2=807751元=81万元
3.报酬率r
国家公布的2001年一年期银行存款利息率为7.47%,考虑一定的风险因素,结合对同类物业平均收益率的调査,确定报酬率为9%。
4.剩余使用年期n
根据土地租赁合同,在估价时点剩余使用年期为8.1年。
根据确定的上述参数,代入计算公式可得:
七、估价结果确定
根据估价人员的仔细分析、认真计算,得出估价对象在估价时点2001年12月5日的价值为230万元。
附件(略)
2001年12月16日
相关试题
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分析(略) 四、最髙最佳使用分析(略) 五、估价方法选用 估价对象在土地租用期内可以通过出租门面、办公房而获得稳定收益,土地租用期满时可以得到甲方对房屋建筑物的补偿。故拟采用收益法评估该物业估价
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状况描述与分析(略) 三、估价对象区位状况描述与分析(略) 四、市场背景描述与分析(略) 五、最高最佳利用分析(略) 六、估价方法适用性分析 1.估价方法选用的理由 估价对象为已建成的商业
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价格的原理,确定最终的评估结果。 九、估价方法 根据估价对象的特点,结合国际惯例,评估人员经过分析,确定本报告采用市场比较法和成本法进行估价。基本的估价思路为:先用两种估价方法分别评估出估价对象的
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技术报告 一、个别因素分析(略) 二、区域因素分析(略) 三、市场背景分析(略) 四、最高最佳使用分析(略) 五、估价方法选用(略) 六、估价测算过程 (一)市场法 市场法是将估价对象
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日。 估价技术报告 (一)估价对象实物状况描述与分析(略) (二)估价对象权益状况描述与分析(略) (三)估价对象区位状况描述与分析(略) (四)市场背景描述与分析(略) (五)最高最佳