试题详情

估价对象概况:本估价对象是一幢出租的写字楼；土地总面积12000m2，总建筑面积52000m2;建筑层数为地上22层、地下2层，建筑结构为钢筋混凝土结构；土地使用期限为50年，从2002年5月15日起计。 估价要求:需要评估该写字楼2007年5月15日的购买价格。 估价过程： (1)选择估价方法。该宗房地产是出租的写字楼，为收益性房地产，适用收益法估价，故选用收益法。具体是选用收益法中的报酬资本化法，公式为： (2)搜集有关资料。通过调查了解，并与类似写字楼的正常租金、出租率、经常费进行比较分析，得出了估价对象的有关情况和正常客观的数据如下： ①租金按照净使用面积计。可供出租的净使用面积总计为31 200m2，占总建筑面积的60%，其余部分为大厅、公共过道、楼梯、电梯、公共卫生间、大楼管理人员用房、设备用房等占用的面积。 ②月租金平均为35元/m2 (净使用面积）。 ③出租率年平均为90%。 ④经常费平均每月10万元，包括人员工资、水、电、空调、维修、清洁、保安等费用。 ⑤房产税以房产租金收入为计税依据，税率为12%。 ⑥其他税费(包括城镇土地使用税、营业税等)为租金收入的6%。 (3)测算年有效毛收入： 年有效毛收入=31200m2X35元/m2X12X60%=786.24万元 (4)测算年运营费用： ①经常费： 年经常费=(10X12)万元=120.00万元 ②房产税： 年房产税=786.24万元X12%=94.35万元 ③其他税费： 年其他税费=786.24万元X6%=47.17万元 ④年运营费用： 年运营费用=①+②+③ =(120.00+94.35+47.17)万元=261.52万元 (5)计算年净收益： 年净收益=年有效毛收入一年运营费用=(786.24-261.52)万元=524.72万元 (6)确定报酬率：在调查市场上相似风险的投资所要求的报酬率的基础上，确定报酬率 为10%。 (7)计算房地产价格:根据过去的收益变动情况，判断未来的净收益基本上每年不变，且因收益期限为有限年，故选用的具体计算公式为： 上述公式中的收益期限n等于40年（建筑物经济寿命为60年，长于土地使用期限。土地使用期限从2002年5月15日起计为50年，2002年5月15日到2007年5月15日为10年，此后的收益期限为40年，因此 估价结果:根据计算结果，并参考房地产估价师的估价经验，确定本估价对象于2007年5月15日的购买总价为5126.57万元，约合每平方米建筑面积985.88元。