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某不动产在正常情况下，每年可获得有效毛收入30万元，假设净收益率是66.67%，采用报酬资本化法，报酬率为10%，该不动产所在的土地是通过有偿出让获得使用权的，在估价时点剩余的土地使用权年限为40年

某房地产在正常情况下，每年可获得有效毛收入30万元，假设净收益率是66.67%，报酬率为10％，该房地产所在的土地是通过有偿出让获得使用权的，在价值时点剩余的土地使用年限为40年，不可续期。则该宗房地

为411.45m2的商业用房及建筑面积为38m2的车库的市场价值进行了评估。估价对象土地使用权性质为出让，用途为商住综合用地，土地使用权分摊面积为61.23m2，土地使用权剩余年限为27年。估价时点为

时点，房屋已使用一年，估价对象为钢筋混凝土结构，房屋的经济耐用年限为60年，剩余使用年限为59年；大厦土地使用权由××股份有限公司于2013年10月10日以出让方式取得，出让合同规定土地使用年限为40

的正常净收益，选用正确的资本化率将其折现到估价时点后累加，以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法。 估价思路:首先计算不动产所产生的总的净收益，然后以综合资本化率折现，就可求得不动产的收益价格。