本次估价背景情况如下:
估价对象是李某拥有的位于某住宅小区一幢临街住宅楼一层的一套住宅。为解决该住宅小区商业配套不足的问题,规划部门原则同意该住宅楼一层改建为商铺。该住宅楼一层大部分业主已将住宅改为商铺。李某也已申请改建,但尚未办理完变更手续,后因债务问题需转让该套住宅,委托房地产估价机构评估其市场价值。
以下是该房地产估价报告中“最高最佳利用分析”内容片段:
最高最佳利用是指法律上允许,技术上可能,经济上允许,经过充分合理的论证,使估价对象的价值最大的一种利用。估价对象最高最佳利用分析具体如下:
1.法律上的允许。估价对象相关权属证书登记土地用途为综合用地,房屋用途为住宅。鉴于土地法定用途为综合用地,且规划部门已原则同意该幢住宅楼一层改建为商铺,故估价对象变更房屋用途具有可能性。因李某已申请改建,所以估价对象按照商业用途使用在法律上应视为许可。
2.技术上的可能性。虽然估价对象为已建成住宅,但经估价人员实地査勘,为适应改建为商铺用途的需要,可以拆除承重墙以外的部分墙体。所以,估价对象改建为商铺从建筑材料性能、施工手段等技术方面是可能的。
3.经济上的可行性。结合估价对象所在区域房地产市场状况,经过分析测算,若估价对象改建为商铺使用,未来作为商铺使用带来的收入现值,大于作为住宅使用带来的收入现值。所以,估价对象改建为商铺使用经济上可行。
4.价值最大化分析。经调查,于估价时点估价对象类似住宅市场均价为8 000元/m2,类似商铺市场均价为20000元/m2。若估价对象改建为商铺使用,扣除需支付的改造装修成本及应得利润后,其剩余价值大于作为住宅使用的价值。所以,估价对象作为商铺利用的价值为最大。
综上所述,估价对象的最髙最佳利用方式为商铺,故本次估价以重新开发为前提。
相关试题
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本次估价背景情况如下: 估价对象是李某拥有的位于某住宅小区一幢临街住宅楼一层的一套住宅。为解决该住宅小区商业配套不足的问题,规划部门原则同意该住宅楼一层改建为商铺。该住宅楼一层大部分业主已将住宅改为
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分析(略) 三、区域因素分析(略) 四、市场背景分析(略) 五、最高最佳使用分析 房地产估价要以估价对象的最高最佳使用为前提进行。最高最佳使用,是指法律上许可、技术上可能、经济上可行,经过充分
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.45m2的商业用房及建筑面积为38m2的车库的市场价值进行了评估。估价对象土地使用权性质为出让,用途为商住综合用地,土地使用权分摊面积为61.23m2,土地使用权剩余年限为27年。估价时点为201
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的提高,市场的不断繁荣,该类房地产的市场需求将进一步增加。 四、最高最佳使用分析 房地产估价应当以估价对象的最高最佳使用为前提进行估价。最高最佳使用是指法律上允许、技术上可能、经济上可行,经充分
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用途和现状相同或相似的房地产交易资料较少,所以本次估价不宜采用市场比较法。 假设开发法是指将估价对象所在的房地产未来预期开发价值的现值扣除其未完工部分价值的现值后的余值作为委托估价房地产的现值的估价